Mua Nhà vs Thuê Nhà v1.0

Mô phỏng so sánh tài chính, dòng tiền & điểm hòa vốn dài hạn

Điểm Hòa Vốn (Crossover)

Tài Sản Ròng Sau Horizon

Tổng Chi Phí Mất Đi (Sunk Costs)

Tỷ Lệ Giá / Tiền Thuê (PRR)

Mua Nhà & Vay Ngân Hàng

Giá Mua Nhà

3.5 Tỷ VND

₫

Trả Trước (%)

Khoản Vay

2.45 Tỷ VND

Thời Gian Vay

Cách Trả Nợ

Lãi Ưu Đãi (%)

24 Th

Lãi Thả Nổi (%)

Chi Phí Hoàn Thiện & Thuế Ban Đầu (0.6% + Fit-out)

Thuế trước bạ & Sang tên (0.6%): 21,000,000 VND

Nội thất & Sửa chữa ban đầu:

Tổng Tiền Mặt Cần Có Để Mua: 1,221,000,000 VND

Thuê Nhà & Đầu Tư Tiền Chênh Lệch

Tiền Thuê Nhà Hàng Tháng

14 Triệu VND

₫ /tháng

Tăng Giá Thuê / Năm

Lãi Đầu Tư Sinh Lời

Vốn Ban Đầu Đem Đi Đầu Tư: 1,173,000,000 VND

(= Vốn mua nhà trừ tiền cọc thuê 2 tháng & chi phí chuyển nhà)

Kinh Tế Vĩ Mô & Khung Thời Gian

Tăng Giá BĐS

Lạm Phát CPI

Thời Gian

Phương Pháp Luận & Công Thức Toán Học

4 Công thức & Traces · Từ điển

Hệ thống công thức chi tiết, minh họa tính toán trực tiếp & từ điển thuật ngữ

1. Cơ Chế Trả Nợ Vay Mua Nhà (Mortgage Amortization) EMI vs Linear Principal

Công cụ hỗ trợ 2 cơ chế trả nợ phổ biến tại ngân hàng: Dư nợ giảm dần (Gốc chia đều mỗi tháng + Lãi tính trên dư nợ thực tế) và Niên kim cố định (Fixed EMI) (Tổng tiền gốc + lãi trả mỗi tháng không đổi).

Niên Kim Cố Định (Fixed EMI):

$$\text{EMI} = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$

Dư Nợ Giảm Dần (Linear):

$$\text{Principal}_t = \frac{P}{n}, \quad \text{Interest}_t = \text{Balance}_t \times r$$

Ký hiệu biến số (Variable Notations):

P: Giá trị khoản vay gốc (Loan principal)

r: Lãi suất tháng = Lãi năm / 12 (Monthly rate)

n: Kỳ hạn vay tính theo tháng (Loan tenure in months)

Balance_t: Dư nợ gốc còn lại tại tháng t (Remaining debt at month t)

Thay số thực tế với đầu vào của bạn:

Đang tính toán...

2. Tài Sản Ròng Thực Nhận Khi Bán Nhà (Realizable Equity) Net Realizable Equity

Giá trị tài sản ròng của người mua nhà tại tháng t sau khi đã trừ đi toàn bộ dư nợ vay ngân hàng còn lại và chi phí ma sát bán nhà (môi giới, thuế TNCN 2% + phí công chứng).

$$\text{Equity}(t) = \left[ P_0 \times (1 + g_{\text{property}})^{t/12} \right] \times (1 - f_{\text{selling}}) - \text{Debt}(t)$$

Ký hiệu biến số (Variable Notations):

P_0: Giá mua nhà ban đầu (Initial home price)

g_prop: Tỷ lệ tăng giá BĐS hàng năm (Property growth rate)

f_sell: Tỷ lệ chi phí bán nhà 2.5%–3.0% (Selling friction)

Debt(t): Dư nợ vay còn lại tại tháng t (Remaining mortgage)

Thay số thực tế với đầu vào của bạn:

Đang tính toán...

3. Tích Lũy Danh Mục Đầu Tư Khi Thuê Nhà (Opportunity Cost Delta) Delta Reinvestment

Người thuê giữ lại toàn bộ số tiền trả trước + chi phí hoàn thiện để làm vốn đầu tư ban đầu, đồng thời mỗi tháng tái đầu tư số tiền chênh lệch dòng tiền (Chi phí Mua - Chi phí Thuê) vào tài sản sinh lời (Cổ phiếu/ETF).

$$\text{Portfolio}(t) = \text{Portfolio}(t-1) \times \left(1 + \frac{r_{\text{invest}}}{12}\right) + \left[ \text{Outflow}_{\text{Buy}}(t) - \text{Outflow}_{\text{Rent}}(t) \right]$$

Ký hiệu biến số (Variable Notations):

Portfolio(t): Giá trị danh mục tích lũy tháng t (Portfolio value at t)

r_invest: Lợi suất đầu tư hàng năm (Annual investment yield)

Outflow_Buy: Tổng chi phí mua nhà tháng t (Total buy cash outflow)

Outflow_Rent: Tổng tiền thuê & phụ phí tháng t (Total rent outflow)

Thay số thực tế với đầu vào của bạn:

Đang tính toán...

4. Định Giá Tỷ Lệ Giá / Tiền Thuê (Price-to-Rent Ratio & Yield) Valuation Benchmarks

Price-to-Rent Ratio:

$$\text{PRR} = \frac{\text{Home Price}}{\text{Monthly Rent} \times 12} = \frac{P_0}{\text{Annual Rent}}$$

Gross Rental Yield:

$$\text{Gross Rental Yield} = \frac{\text{Annual Rent}}{P_0} \times 100\%$$

Ký hiệu biến số (Variable Notations):

P_0: Giá mua nhà hợp đồng (Home purchase price)

Annual Rent: Tổng tiền thuê nhà 12 tháng (12-month lease total)

PRR: Tỷ lệ định giá: <16x Mua, >22x Thuê (Valuation ratio)

Yield: Tỷ suất cho thuê gộp hàng năm (Gross rental yield)

Thay số thực tế với đầu vào của bạn:

Đang tính toán...

Chi Phí Mất Đi (Sunk Costs)

Là những khoản chi phí phát sinh trong quá trình ở mà bạn vĩnh viễn không thu hồi lại được khi bán nhà hay trả nhà thuê. Đối với người Mua: Lãi vay ngân hàng, phí quản lý tòa nhà, chi phí bảo trì hỏng hóc, thuế trước bạ và phí môi giới bán nhà. Đối với người Thuê: Toàn bộ tiền thuê nhà hàng tháng và chi phí chuyển nhà.

Điểm Hòa Vốn (Crossover Horizon)

Thời điểm mà đường tài sản ròng thực tế của người Mua Nhà bắt đầu vượt qua tổng tài sản danh mục đầu tư của người Thuê Nhà. Nếu thời gian bạn dự định sinh sống ngắn hơn điểm hòa vốn, việc thuê nhà và đem tiền đi đầu tư sẽ mang lại lợi ích tài chính lớn hơn.

Lãi Suất Ưu Đãi vs Thả Nổi (Teaser vs Floating)

Gói vay ngân hàng mua nhà tại Việt Nam thường cố định lãi suất thấp trong 12–36 tháng đầu (Lãi ưu đãi). Sau thời gian này, lãi suất sẽ thả nổi theo công thức: Lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất huy động 12–24 tháng) + Biên độ rủi ro (thường từ 3.5%–4.5%/năm).

Tỷ Lệ Giá / Tiền Thuê (PRR)

Chỉ số định giá nhanh: PRR < 16x (Gross Yield > 6.25%) cho thấy giá nhà rẻ hơn tương đối so với tiền thuê, nên ưu tiên Mua. PRR > 22x (Gross Yield < 4.5%) cho thấy giá nhà đang quá cao so với giá thuê, nên ưu tiên Thuê và đem vốn đi đầu tư.

Được kiểm định toán học với 134 assertions tự động

Trừ lạm phát (Real)

Kịch Bản Mua Nhà (Tài Sản Ròng) Kịch Bản Thuê Nhà & Đầu Tư (Danh Mục)

Mua Nhà vs Thuê Nhà v1.0

Phương Pháp Luận & Công Thức Toán Học

Hồ Sơ Tư Vấn Bất Động Sản AI

1. Chọn Loại Hình & Thông Số Mua